Недвижимость в России: особенности ценообразования, перспективы развития, сложности

Исторически сложилось так, что недвижимое имущество в России воспринимается как лучшая денежная инвестиция. С этим утверждением сложно спорить, особенно учитывая тот факт, что недвижимость можно передать по наследству и она, в отличие от банка, никогда не обанкротится и не попадет под санкции.

Квартиры покупают не только с целью личного проживания в них, но и для сдачи в аренду. И хотя это далеко не самый прибыльный бизнес (по разным оценкам доходность от сдачи жилья составляет 5-6% от его стоимости, но тут нужно учесть еще расходы на ЖКХ, ремонт и налоги), риски здесь минимальные. Поэтому тенденция приобретения недвижимости для сдачи в аренду только укрепляется.

Проблемы покупки недвижимости

В ближайшие годы прогнозируется кризис ипотечной системы кредитования. Все дело в ужесточении требований ЦБ по отношению к кредитам с первоначальным взносом менее 20%. На практике эта инициатива лишит покупателей со средним и низким доходом шанса на приобретение собственного жилья.

Помимо распоряжений о минимальных процентах первоначальной выплаты, более серьезные требования теперь будут выдвигаться и к подтверждению платежеспособности граждан. Фактически, пропадет возможность взять ипотеку, имея на руках лишь паспорт.

Что касается ипотечной ставки, которая в прошлом году достигла исторического минимума, в этом году она постепенно поднимается, перешагнув десятипроцентный рубеж.

Тенденции развития рынка недвижимости

Как уже было сказано выше, актуальность приобретения недвижимости для сдачи в аренду постепенно возрастает, правда сегодня ее формат меняется.

Доходность от классического арендного жилья небольшая, поэтому многие инвесторы стали обращать внимание на апарт-отели или точечные жилищные проекты вместо многоквартирных домов.

В таком варианте владелец недвижимости может зарабатывать 18-20% в год и экономить на регулярном обновлении ремонта сдаваемых апартаментов.

Еще одна тенденция современного рынка недвижимости – переход сделок между застройщиком и покупателем на эскроу-счета, которые по-другому называют условными. Суть этой системы в том, что приобретая квартиру, инвестор кладет деньги на счет в банке, а не перечисляет их непосредственно продавцу. Застройщик же получает оплату только после выполнения заранее оговоренных условий (например, после переоформления недвижимости на покупателя). Таким образом, приобретатель застрахован от непредвиденных ситуаций.

На практике эта инициатива отразится в усреднении цен между теми, которые обычно предлагаются на этапе котлована, и теми, по которым совершаются сделки с уже готовыми апартаментами.

Перспективы развития недвижимости

Прогнозируется, что итогом распространения эскроу-счетов станет стабилизация цен на рынке новостроек, а значит и сокращение разрыва между новым жильем и вторичками.

Покупатели потеряют заинтересованность в квартирах, предлагаемых на этапе котлована, ведь разницы в цене с готовым жильем не будет. Поэтому эксперты считают, что спрос на вторичную недвижимость вырастет. Поспособствуют этому и плюсы, присущие таким квартирам: близкое расположение к местам активностей, магазинам и историческим центрам, капитальная застройка, “прозрачность” квартиры (на лицо достоинства, недостатки, история жильцов, соседи и т.д.).

Факторы ценообразования на рынке недвижимости

На конечную стоимость недвижимости влияет в первую очередь ее расположение и уровень жизни людей, населяющих выбранный город. Так, например, наличие крупных промышленных, экономических и культурных центров рядом повышает цену за квадратный метр.

На ценообразование на рынке недвижимости оказывают влияние совокупность трех факторов:

• расположение квартиры;
• состояние дома, в котором она расположена;
• состояние самой квартиры.

Что касается расположения, то цену повышает наличие в пешей доступности объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц, библиотек и т.д.), транспортных развязок, крупных торговых точек. Влияет и близость к центру города, а также соседство с парками, скверами и объектами культурного наследия.

Здание, в котором расположена квартира, оценивается с точки зрения года постройки, материала изготовления, количества этажей, состояния дома и его технического обеспечения (лифты, мусоропровод и т.д.). Естественно, исходя из предположения о том, что новостройки воздвигаются качественно, цена на них существенно выше, чем стоимость апартаментов в старом секторе.

На стоимость квартиры влияет и количество комнат, и общая площадь, и этажность, и состояние отделки.

Таким образом, наивысшая цена за квадратный метр обычно наблюдается в новостройках, расположенных недалеко от исторического центра, рядом с парком или сквером, а также близко к крупным торговым объектам.

Надо сказать, что даже в пределах одного населенного пункта стоимость жилья колеблется в зависимости от соотношения спроса и предложения. При низком спросе цена неизменно падает даже на самые удачные с точки зрения расположения и технического состояния апартаменты.

Актуальные проблемы недвижимости

Самая большая проблема на рынке недвижимого имущества России – снижение реальных доходов граждан, а значит уменьшение покупательской способности.

Нововведения ипотечного кредитования и отсутствие стабильности в экономике страны отнюдь не способствуют повышению количества сделок купли-продажи жилья.